СтройПрезидент: В городском «бюджете» Москвы имеется 50 миллионов квадратов недвижимого имущества, относящегося к категории «нежилой фонд». И по статистике, именно государство владеет пальмой первенства на рынке предложения по аренде, ведь практически половина собственности идет на аренду.
Но, тем не менее, со спросом обращаются не туда. Открыть фирму или фирмочку в сердце столицы стремятся многие, но «потянуть» стоимость дорогого, респектабельного офиса далеко не всем по карману, вот и приходится начинающим бизнесменам учиться врать государству.
Дело в том, что государство владеет самыми востребованными метрами класса «С» и «D», вот и доходят пути обхода, минуя городскую казну, до преступной субаренды, потому что не прибавляется в городе помещений требуемого класса, оставляя доступными «ненужные» «А» и «В». Конечно же, эти классы легко находят своих арендаторов, и чем больше их появляется, тем в более дальнее Подмосковье приходится отступать представителям малого бизнеса.А Москва усиленно заполоняется новыми зданиями, предлагающими в аренду высший класс «А», поскольку его стоимость быстренько возвращает деньги, затраченные на строительство. А вот «В» класс ютится в зданиях, подвергшихся реконструкции, а в новых офисных центрах, даже для него, уже не отводится места. Что уж говорить о классах, находящихся не на одну ступеньку, ниже?
«Низший класс» притаился в старых постройках советских и досоветских времен, это и научные институты, и осиротевшие государственные предприятия, дано уже «обросшие» теми счастливчиками, которые успели на первых порах захватить столь выгодные позиции.
Логика во всем этом проста — земля в Москве стоит так дорого, что строить дешевые офисы не просто не выгодно, а почти преступно, не говоря уже о том, что требования к архитектурному оформлению способны осилить только крупные строительные компании. Да и владельцы желанных площадей давно уже отдали предпочтение тем арендаторам, которые не торгуются за квадратные метры, а отхватывают целые этажи в аренду, обеспечивая бесперебойное поступление средств арендодателю.
Найдет ли класс от «С» и ниже себе место хотя бы в Подмосковье — остается загадкой, поскольку и там уже начинается строительство офисов, относящихся к вполне высокому классу «В». Остается только надеяться, что их заМКАДное расположение снизит их стоимость и класс до уровня «С».
 

СтройПрезидент: В наше время, когда спрос на объекты недвижимости так велик, а предложение за ним не поспевает, быть застройщиком очень выгодно. Строить стремятся много, быстро, пусть даже в обход всех необходимых согласований. И в этой среде нередки случаи нарушения закона. Это относится как к строительству объектов в сфере жилья, так и в сфере коммерческой недвижимости. Причем, в обход закона часто идут не только мелкие строительные фирмы, но и крупные, зарекомендовавшие себя на рынке, федеральные девелоперы. В погоне за «большими деньгами» застройщики идут на это осознанно.

О несовершенстве нашего российского законодательства всем известно. Так случилось и в сфере строительства. Нередко российские законотворцы сами провоцируют своих граждан идти в обход нормативных норм. Практика самовольных построек проявилась примерно в начале девяностых годов, когда вышла первая редакция ст. 222 ГК РФ, в которой было написано о самовольной постройке. В ней указывалось о возможности узаконить незаконную постройку при соблюдении некоторых условий. В частности, если застройщик заранее получил соглашение о предоставлении ему земли под строительство, и объект недвижимости был построен с соблюдением всех требований существующих СНиПов. В результате на практике получалось так, что объект недвижимости сначала возводили, а потом уже проходили все необходимые процедуры узаконивания. Поскольку на то, чтобы получить всю необходимую разрешительную документацию на строительство, нужно потратить в среднем около одного года. Строительной компании удавалось сдать объект недвижимости в срок, а потом документы все равно были оформлены, и самовольная постройка застройка тоже узаконена.

Вот почему так часто, желая выполнить свои обязательства в срок, застройщик шел в обход закона, и начинал строительство, еще не имея разрешительных документов. Таким обходным путем было построено множество объектов недвижимости. Это позволило строительным компаниям в срок выполнить свои обязательства, получить свое вознаграждение. В строительном бизнесе время работает не на застройщика, в том смысле, что строительные материалы дорожают с каждым днем, а обязательства уже взяты, и их надо выполнять. К тому же, ни для кого не секрет, что в строительстве необходимо ориентироваться на время года: зимой выполняются одни строительные работы, а весной и летом — другие. И если какие-нибудь из работ не выполнены в срок, застройщику иногда приходится ждать длительное время. В то же время на согласование документов уходит много времени. Бывает так, что процесс строительства уже почти завершен, а документы еще не согласованы.

Рыночная ситуация изменчива, и то, что интересно покупателю сейчас, через год, а то и полгода, уже не привлечет внимания. В одно время есть большой спрос на объекты жилого фонда, в другое — на коммерческую недвижимость. Упустить время — значит лишиться стабильного дохода. Поэтому сначала спешили строить, а потом узаконивать.

Ситуация изменилась, когда в конце 2006 года внесли изменения в уже упомянутую ст.222 ГК РФ. Требования узаконивания самовольно построенных объектов недвижимости ужесточились, их стало практически невозможно выполнить. Кроме того, размер штрафа за незаконное строительство вырос до одного миллиона рублей, а еще одной из санкций может быть приостановление лицензии на право занятия строительной деятельностью, что грозит упущенной выгодой.

Объекты недвижимости продолжают незаконно возводиться по всей России. Наглядный пример — в Сибири среди всех новостроек 20% возведены незаконно. В частности, не так давно в Новосибирске дочерняя строительная компания казахской строительной корпорации «Базис-А» проводила строительные работы, реализуя проект «Сибирская Ривьера», не имела разрешения местной мэрии. Компания «Лента» также начала строительство торговых центров в Новосибирске, Барнауле и Омске не имея всех необходимых разрешений и документов. В том же Новосибирске был конфликт по поводу незаконного возведения торгово-развлекательного комплекса «Мега». Таких примеров можно привести много.

Если говорить о правовом последствии самовольной застройки, то лицо не сможет на нее приобрести право собственности. Сама самовольная постройка не будет считаться недвижимостью, и поэтому не будет подлежать государственной регистрации в учреждении юстиции. Кроме того, сделки, связанные с распоряжением самовольными постройками, признаются ничтожными, поскольку являются противозаконными. В итоге, лицо, которое осуществило незаконное строительство, будет являться только собственником строительных материалов.

Что же будет с незаконно возведенным объектом недвижимости? После завершения строительства незаконная постройка все-таки может быть введена в эксплуатацию по решению суда. Незаконно возведенное строение может быть снесено или же власти могут решить приостановить эксплуатацию незаконного строения до окончания разбирательства специально созданной инспекционной комиссией.

Стоить ли начинать строительство без соответствующих разрешений? Ответ однозначен — нет. Риски и расходы себя не оправдают.
 

СтройПрезидент: Факт, что наша отечественная недвижимость дороже заокеанской, вызывает повышенный интерес у исследователей этого рынка. За ответом «в чем суть данного явления?» далеко ходить не надо. Просто российские платы нашими же оценщиками предельно завышены. Или спекулянтами…но тут уже суд разберет. Особенностями национальной оценки заинтересовались западные аналитики.
Оценка давно завоевала славу одного из эффективных рычагов экономики. Поле ее применения огромно: страхование имущества, сделки купли-продажи, выдача кредитов и судебные споры. Тут без независимого оценщика никак не обойтись. Он должен вызывать доверие и заказчика его услуг, и оппонента последнего, ведь обоим нужно выявить реальную стоимость имущества. Дабы не было впоследствии как с западными банками, которые не смогли сбыть недвижимость, заложенную по ипотеке, по указанной независимым оценщиком цене. Кстати, если вы надеетесь, что сможете привлечь такого специалиста к ответу, ошибаетесь — в российских законах достаточно лазеек, и уличить оценщика в преступном умысле почти нереально.
Палка о двух концах. По данным западных агентств, почти половина экспертов в этой области идет на совершение сделок «по соглашению», то есть иными словами — мошенничает. Но и большинство предприятий, обращающихся к ним, не всегда хотят получить достоверную информацию. Причин тому несколько: кто-то желает уйти от налогов, занизив стоимость активов, кому-то нужен кредит, и тогда цена подскакивает. Есть еще одно обстоятельство, играющее на руку недобросовестным сторонам. Заказчиками оценки недвижимости часто бывают государственные ведомства и компании. И тут даже крупные агентства по оценке пойдут на соглашение, что уж говорить о мелких из группы риска, готовых продаться за пару лишних долларов. Да и сам рынок непрозрачен, никто не афиширует условия сделки. На Западе иначе — и гласность, и обязательное привлечение независимого эксперта.
Самый большой бич компаний-оценщиков — желание угодить и заработать. В этом случае не удивляйтесь, что заказав оценку объекта недвижимости, вы получите удовлетворяющий вас результат, хотя смутно будете подозревать, что тут что-то нечисто. Проверить несложно — или нанять очередного независимого эксперта, или изучить приемы, которыми они все в общем-то и пользуются. Их всего три.
Сравнительный анализ: выберите продаваемые объекты с похожими характеристиками и просто сравните их стоимость. Подходит для оценки магазинов и офисов.
Анализ доходный: годится только для объектов в единственном экземпляре. Их и сравнить-то не с чем. Тут только в будущее заглянуть: какой доход может принести? Отсюда и рассчитают стоимость.
И самый интересный — затратный анализ: тут страховая компания выступает в роли заказчика. Правильно — прикидываем, во сколько выльется возрождение объекта.
Какой-то один подход используется редко. Все три должны по идее давать одинаковые или близкие результаты. И потому до сих пор оценка — явление весьма субъективное.
Поэтому, желая получить более-менее достоверный результат, если вы добросовестный заказчик, обратите внимание на следующие тонкости. Не обращайтесь в мелкую фирму — здесь высоки риски. Не связывайтесь с экспертом, который обещает определить стоимость по фотографии. Тут как с экстрасенсом… Сроки не менее важны — они включают в себя сбор информации, выезд на объект, применение всех методов оценки, прикидку стоимости и написание отчета. Так квартиру оценивают почти два дня…а коттедж? В общем, спешка только повредит.
 

СтройПрезидент: Итак, вы руководитель новой компании. Знаете, на что будет направлен ваш бизнес. Пришло время задуматься о том, где же будет располагаться ваш офис. Будет ли это свое помещение или же арендованное, зависит от того, какими средствами вы располагаете. Чаще всего выбор падает на аренду офиса, поскольку у новой компании не всегда есть средства для покупки собственного помещения. Ведь как показывает практика, офисы приобретают те компании, которые могут вложить в покупку недвижимого имущества значительные средства. Поэтому большинство новых компаний начинают свою деятельность в офисах, которые арендуют.
Однако, ситуация такова, что и те компании, которые могут себе позволить приобрести помещение под офис, не могут этого сделать. А все дело в том, что выбор недорогих подходящих площадей сравнительно мал. Вот и приходится им располагаться в арендованных офисах.
Поиск помещения под офис дело не простое и часто довольно длительное. Компании необходимо изучить весь спектр предложений рынка, и уже тогда принимать решение. Чтобы определиться с выбором офиса, необходимо оценить свои желания, возможности и особенности бизнеса. Кроме того, ответить на ряд важных вопросов. Один из основных среди них — это цена арендной платы офиса. Какую арендную плату вы сможете платить.
Цена зависит от множества факторов, например, от местоположения офиса. Ведь не секрет, что чем ближе офис расположен к центру, тем арендная плата на него выше. Этажность, наличие коммуникаций, даже отделка офиса тоже значительным образом влияют на цену аренды. Цена арендной платы офиса также зависит от того, к какому классу офисного помещения он относится.
На сегодняшний день в России существует несколько классификаций офисных помещений. Одна из них такова: Класс «А» — это помещения, которые отвечают высшим международным требованиям. Их отличает оригинальный дизайн, и использование в отделке самых современных материалов. Класс «В» — это офисы «эконом-класса» или «бюджетные», поскольку в помещениях проведен капитальный ремонт, недорогая, но качественная отделка. В них есть все необходимые услуги. Класс «С» — эти помещения еще называют «советскими офисами» из-за того, что они были переделаны под офисы в зданиях заводоуправлений, НИИ и т.п.
Итак, чем ниже уровень офисных помещений, предлагаемых для аренды, тем и арендная плата соответственно ниже.
Не секрет, что многие компании хотели бы располагаться отдельно, независимо от организаций, занимающихся другими, а уж тем более схожими видами деятельности. Вдобавок ко всему, желание иметь отдельный, а не смежный с другими, вход в офисное здание вполне оправданно. А на рынке часто предлагаются офисные здания, в которых уже расположены компании разного рода деятельности. Причем офисы в них расположены, как говорится «дверь в дверь».
Если вы внимательно ознакомились с вышеописанным, то очевиден один факт: создать, зарегистрировать фирму, компанию, гораздо проще, чем найти помещение, где ее разместить. Офис можно купить, построить собственными силами, но одним из наиболее предпочтительных вариантов для большинства новых компаний является оформление именно аренды офиса. 

Новости коммерческой недвижимости: Российская сеть по продаже цифровой техники и электроники «Белый Ветер Цифровой» намерена к концу года довести количество своих магазинов до 100.Однако планы компании на будущий год будут скорректированы, в зависимости от результатов потребительского спроса в период новогодних праздников.
До конца 2008 года торговая сеть продолжит расти по плану, утвержденному в прошлом году, и в ближайшие месяцы увеличится еще на 10 магазинов.
«Мы будем корректировать дальнейшие планы развития компании. Но какая именно будет коррекция говорить пока рано. В первую очередь, возможно замедление скорости экспансии. Однако открывать новые магазины в следующем году мы собираемся», - сказала PR-менеджер компании «Белый Ветер Цифровой» Людмила Семушина, чьи слова цитирует «РИА Новости – Недвижимость».  

Новости коммерческой недвижимости: Сегодня, 27 октября, арбитражный суд Москвы приостановил производство по иску ООО «Эльдорадо» о признании недействительным решения о налоговых доначислениях на сумму 13,5 млрд. рублей. тветчиком по иску выступала инспекция ФНС N28.
Решение было принято в связи с отказом компании от этого иска. Как стало известно ранее, ФНС предъявила ООО «Эльдорадо» претензии, относительно неуплаты 13,5 млрд. рублей налогов. В эту сумму входят претензии к хозяйственной деятельности ООО «Эльдорадо» в 2004-2005 годах из-за фирм-поставщиков, работавших с компанией в тот период, заявлял президент компании Игорь Яковлев.
ООО пыталось оспорить в суде налоговые претензии, обратившись в середине сентября с исковым требованием в московский арбитраж, однако в середине октября компания отказалась от продолжения разбирательств. Как сообщает ИА «Интерфакс», параллельно в арбитраже продолжается рассмотрение иска о банкротстве ООО «Эльдорадо».  

Новости коммерческой недвижимости: Нестационарных объектов мелкорозничной торговли в центре Москвы стало меньше на 23% – теперь их примерно 1 700. За десять месяцев 2008 года с территории Центрального округа выведено 500 нестационарных объектов мелкорозничной сети.В будущем году вывод аналогичных объектов продолжится, лотков и автолавок в центре столицы станет меньше еще примерно на 23% - 1308 объектов.
Эта работа проводится в рамках городской программы упорядочения мелкорозничной сети, предусматривающей поэтапное сокращение таких объектов не менее чем на 20% ежегодно, поскольку центр города оказался перенасыщен лотками, автолавками и ларьками, которые зачастую установлены с нарушением требований - на газонах, тротуарах, в зонах остановок общественного транспорта. Кроме того, в результате проверок выявлены многочисленные нарушения правил торговли, а также санитарных и противопожарных норм, сообщает «РИА Новости – Недвижимость».  

Новости коммерческой недвижимости: В этом году редакции 13 федеральных изданий, 13 региональных издания и 3-х интернет-порталов прислали на конкурс 99 избранных статей о коммерческой недвижимости, опубликованных за последний год. 69 талантливых и опытных журналистов боролись за первые места.
В состав независимого жюри премии вошли ведущие игроки и эксперты различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Все статьи отправлялись членам жюри без указания имени и фамилии автора и названия издания. Это позволило сделать голосование максимально объективным и непредвзятым. Каждый член жюри судил несколько интересных ему разделов, некоторые члены жюри читали статьи всех разделов. Каждая статья оценивалась по десятибалльной шкале по следующим критериям: качество подготовки фактического материала, работа с экспертами рынка, журналистская работа (стиль, форма подачи материала), глубина аналитической проработки материала.

Все участники получат дипломы, а победители (1 место) в каждой номинации получат замечательный приз от Оргкомитета конкурса - мини ноутбуки MSI U100. Спонсором подарков выступила компания «Renova Stroygroup»

Победителями стали:

«Лучшая статья о торговой недвижимости»
Победитель: статья «Строители уходят под землю»
Мария Уланова, журнал «Инвестиции в строительство»

«Лучшая статья об офисной недвижимости»
Победитель: статья «СИТИ.RU»
Ольга Редькина, Алена Шевченко «Белый Бизнес»

«Лучшая статья об индустриальной и складской недвижимости»
Победитель: статья «Не складывается со складами»
Александр Аргунов «Commercial Real Estate»

«Лучшая статья о гостиничной недвижимости»
Победитель: статья «Недосягаемые три звезды»
Дмитрий Коновалов, «Мир&Dом Business»

«Лучшая статья на свободную тему о коммерческой недвижимости»
Победитель: «Кредит на кредит»
Евгений Бондарчук «Arendator.ru»

Статьи региональных журналистов:

«Лучшая аналитическая статья»
Победитель: «Складские недостатки»
Артем Очертин «TopBusiness» (Екатеринбург)

«Лучшая работа с фактами»
Победитель: «Девелопер и закон: договоримся на месте?»
Оксана Никитина «Rent&Sale»

«Лучшая журналистская работа»
Победитель: «Местечковая экспансия»
Андрей Прудников «REZON» (Пермь)
Лучшая работа с экспертами рынка.
Победитель: «Кто сделает best-use?»
Елена Веселова «Rent&Sale» (Самара)

Лучший журналист (по мнению жюри премии)

«Лучший журналист федерального издания»
Победитель: Антон Белых, «Бизнес Журнал»

«Лучший журналист регионального издания»
Победитель: Игорь Воронин, «Деловая Недвижимость» (Санкт-Петербург)

Также голосование проводилось в on-line режиме на сайте Arendator.ru. Оно проходило с 1 сентября до 21 октября. За это время на сайте успели проголосовать 989 человек. Напомним, что журналисты - победители получат от портала Arendator.ru отличные ноутбуки в подарок.

«Лучшая статья о коммерческой недвижимости по Интернет – версии (федеральные издания)»
Победитель: «Город «проглотит» еще два-три крупных ТЦ» (99 голосов)
Антонина Лаптева «Лидеры Бизнеса»

«Лучшая статья о коммерческой недвижимости по Интернет – версии (региональные издания)»
Победитель: «Обучение риелторов: где, как и что для этого надо» (63 голоса)
Мария Рябинина «BusinessRealty» (Киев, Украина)

Более подробную информацию можно посмотреть на главной странице сайта.

Оргкомитет премии благодарит все компании, которые поддерживали конкурс и помогали в его подготовке: Группа компаний «МЕТРОПОЛЬ», «Renova Stroygroup», Архитек», «Forum Properties», «Blackwood», «Hermitage Construction & Management Group», «Russian Research Group», «МИАН».

Информационная поддержка проекта: Arendator.ru (генеральный интернет-партнер), Рамблер-недвижимость (официальный интернет-партнер), IRN.ru (аналитический интернет-партнер), Dometra.ru (ведущий интернет-партнер), Domkom.ru, Commercialrealty.ru, Lenta-Недвижимость, Metrinfo.ru, ИД МОЛЛ (информационные интернет-партнеры), Деловая Недвижимость (региональный информационный партнер).  

Новости коммерческой недвижимости: 29 октября в московском отеле «Holiday Inn Сущевский» соберется экстренное совещание участников рынка коммерческой недвижимости.На круглом столе под названием «Что дальше?» будет обсуждаться сложившаяся в условиях кризиса ситуация и возможные сценарии развития событий в ближайшие полгода на рынке коммерческой недвижимости.
В течение четырех часов (с 14.00 до 18.00) будут обсуждаться следующие темы:
• Стагнация или падение?
• Какие сегменты пострадают в наибольшей степени?
• Регионы – будет ли продолжаться экспансия?
• Возможна ли консолидация рынка?
• Какие стратегии компаний наиболее приемлемы?
• Как проанализировать все возможные риски сейчас?
В числе спикеров значатся: Сергей Гипш (Colliers), Даррелл Станафорд (CBRE), Константин Ковалев (Blackwood), Борис Балкаров (Интеко), Вячеслав Каминский (DVI) , Максим Стерлягов (Morgan Stanley), Камерон Сойер (GVA Sawyer), Анна Иванникова (Meinl European Real Estate) и другие.
Участие в круглом столе – бесплатное, но количество мест ограничено. Зарегистрироваться можно по адресу . В теме письма необходимо указать: «круглый стол». Тел.: 495 926 73 40, контактное лицо Ирина Помигуева
Организатором встречи выступает журнал Commercial Real Estate. Генеральный Интернет-партнер – Arendator.ru  

Новости коммерческой недвижимости: Принять участие в премиях 2009 года смогут объекты, введенные в строй (либо реконструированные) и прошедшие Госкомиссию до 31 декабря 2008 года.
Объекты Санкт-Петербурга и Ленинградской области будут рассматриваться в рамках CRE Saint-Petersburg Awards, объекты Москвы и Московской области – в рамках CRE Moscow Awards. Лучшие объекты всех городов России, за исключением объектов Москвы и Санкт-Петербурга, жюри оценит в рамках CRE Federal Awards.
Сейчас уже можно сказать, что в первом отборочном туре CRE Saint-Petersburg Awards примут участие свыше 130 объектов. В списке участников CRE Moscow Awards упомянуто больше 150 объектов. В рамках CRE Federal Awards будут оценены 160 объектов из 33 городов России.
Официальные Церемонии награждения победителей состоятся:
• CRE Saint-Petersburg Awards – март 2009
• CRE Moscow Awards – апрель 2009
• CRE Federal Awards – июнь 2009